Caractérisation du bâti via MAJIC et PCI-Vecteur

Les bâtiments et les locaux

Les bâtiments définition

Les bâtiments sont des éléments du plan cadastral, ce sont les entités dessinées sur le plan. Il s’agit de l’emprise au sol des constructions. Ce sont les géomètres du cadastre, qui mesurent cette emprise et la porte au plan. La seule caractéristique permettant la mesure et la mise à jour du plan est l’existence physique de la construction, la notion de permis de construire ou autre n’ont aucun effet.

 

Dans cette exemple la parcelle D 2681 contient deux bâtiments, un bâtiment dit “dur” (en rouge) et un bâtiment dit “léger” en gris, qui correspond à lieu couvert et ouvert sur l’extérieur.

 

 

 

 

 

Les locaux définition

Les locaux sont des entités fiscales contenues dans les données littérales du cadastre (données MAJIC). Ces locaux sont déclarés par le propriétaire à l’administration fiscale conformément à l’article 1406 du CGI. Un local est identifié par un code unique le “numéro invariant”. Un local comporte toujours une parcelle d’assise et une adresse. Les locaux imposés à la taxe foncière sur les propriétés bâties sont présent dans les données cadastrales, ceux qui en sont exonérés n’apparaissent pas forcément.

 

Les données littérales relatives à la parcelle précédente, font état de 2 locaux (deux appartements en fait).

 

La parcelle d’assise des locaux

Le cas de la propriété

Chaque local comporte une parcelle d’assise, mais il ne s’agit pas forcément de la parcelle sur laquelle est physiquement situé le bâtiment. En effet les parcelles peuvent faire l’objet d’une division et donner plusieurs parcelles filles, si à l’origine une parcelle (A 171 par exemple) est l’assise d’un local et que cette parcelle fait l’objet d’une division, la nouvelle parcelle d’assise sera automatiquement attribuée par le système informatique, à celle de plus petit numéro. Situation qui ne sera pas forcément conforme à la réalité.

Exemple :

Ici c’est la parcelle A 1225 qui est l’assise d’un local qui est en fait situé sur la parcelle A 1229. Les parcelles A 1226 à A 1231 sont en fait issues de la division d’une parcelle primitive A 171 qui était l’assise du local à l’origine.

Pour l’aspect informatique ce qu’il faut retenir :

  • Connaître les parcelles qui contiennent un ou des bâtiments : c’est une relation géométrique de type :

    1 SELECT * FROM cadastre.batiment,cadastre.parcelle WHERE st_within(batiment.geom,parcelle.geom)
  • Connaître les parcelles qui contiennent un ou des locaux : c’est une relation logique de type :

    1 SELECT * FROM cadastre.parcelle JOIN cadastre.local ON idparcelle=local.ptrparcelle

Le cas des copropriétés

Les copropriétés sont un cas particulier au sens où il existe une et une seule parcelle servant d’assise à la copropriété qui est la parcelle d’assise de l’ensemble des locaux. Or physiquement les bâtiments et l’ensemble de la copropriété peuvent s'étendre sur plusieurs parcelles. Celles-ci sont identifiées dans les données MAJIC, ce grâce au champs “GPDL” du fichier non bâti.

  1. GPDL=0 parcelle classique

  2. GPDL=1 parcelle assise d’une copropriété

  3. GPDL=2 parcelle composante d’une copropriété (différente de parcelle d’assise)
    Dans notre modèle le champ “ptrassisepdl” de l’objet parcelle, permet de connaître la parcelle d’assise de la copropriété pour chaque parcelle composante.

Cet identifiant est présent avec les valeurs 0 ou 1 dans le fichier bâti. Cette valeur est conservée au niveau du local dans notre modèle de données cadastrales. Ceci permet de connaître rapidement les locaux appartenant à une copropriété sur l’ensemble d’un territoire.

Connaître tous les locaux en copropriété sur la Corse (triés par copro) :

1 SELECT * FROM cadasatre.local WHERE gpdl=1 ORDER BY ptrparcelle

Dans certaines copropriétés étendues il est particulièrement difficile de situer exactement un local. Dans cet exemple l’ensemble des bâtiments du plan sont situés sur la même copropriété et tous les locaux sous-jacents sont référencés sur la même parcelle AB 10.

 

La relation bâtiment local

La relation entre bâtiment et local est de type 0 à N. Un bâtiment peut correspondre à zéro locaux (local non soumis à la TFB ou absence de déclaration), à un local, ou à plusieurs locaux.

Un test sur 10 000 parcelles de Corse comportant un bâtiment révèle qu’il en existe 2670 qui n’ont pas de locaux associés.

De la même façon un local peut exister sans que la parcelle d’assise comporte un bâtiment. Les causes principales sont le décalage entre la mise à jour du plan et les déclarations fiscales des locaux et les problèmes de parcelles d’assises comme évoqué au paragraphe précédent.

La seule relation de correspondance possible entre bâtiments et locaux est celle, peu fréquente, où il n’existe qu’un bâtiment (dur) et un local, sur la même parcelle d’assise. Nous verrons un peu plus loin qu’il est tout de même possible d’augmenter la population de ces correspondances. Ce dans le cadre de maisons ou copropriétés peu étendues.

Diagramme de la relation bâtiment local.

Modèle cadastral des locaux

La partie d’évaluation (PEV)

La partie d'évaluation est une fraction du local. Il existe toujours au moins une PEV pour un local. La PEV est l’unité d'évaluation fiscale d’un local elle est caractérisée par son affectation. Une maison comportant une partie professionnelle et une partie habitation (cabinet du médecin et habitation du médecin par exemple) comportera deux PEV, car les deux entités ne sont pas évaluées de la même façon. Si cette maison comporte une piscine, il y aura une troisième PEV, car les piscines sont évaluées distinctement des maisons.

S’il existe un garage, il n’y aura pas forcément de quatrième PEV, car les éléments incorporés (caves, grenier …) font partie de la PEV affectée à l’habitation. En revanche, à l’appréciation des agents de la DGFiP, un pool house, une cuisine d'été, qui sont des constructions accessoires, peuvent être évalués dans une nouvelle PEV ou êtres rattachés à la partie principale.

Les articles ou descriptifs d’une PEV

Une PEV comporte un ou des articles qui décrivent la PEV. Nous excluons ici volontairement les articles relatifs à la taxation et aux exonérations. Hors l’article 21 qui est de fait la PEV dans notre modèle, les trois types d’articles utiles sont les articles 40, 50 et 60. Nous verrons plus avant que les locaux industriels (type U) ne possèdent pas ces articles, et certains locaux des DOM et TOM.

L’article 40

C’est l’article descriptif de la partie d’habitation. Une PEV peut comporter 0 à n article 40. Un commerce comportera 0 article 40. Une maison d’habitation comportant une construction accessoire aura deux articles 40. L’un pour la partie principale d’habitation et les éléments incorporés (caves, grenier …) et un autre pour la construction accessoire. Cet article fourni de nombreux éléments sur la nature physique du local. Le nombre de pièces, les éléments dit “de confort” (eau, électricité, chauffage central, nombre de WC, de douche …) , et la nature des gros matériaux utilisés pour les murs et la toiture. L’année d’achèvement doit être comparée au champs “année de construction” ('JANNAT' données MAJIC) du local. L'état d’entretien, et le nombre de niveaux viennent compléter les données utiles.

L’article 50

C’est l’article descriptif de la partie professionnelle. Une PEV comporte 0 ou 1 article 50.

En conséquence pour une PEV, s’il existe un article 40 et un article 50, il s’agit d’un local à usage d’habitation comportant une partie professionnelle. S’il n’existe pas d’article 40, il s’agit d’un local commercial.

Cet article ne fournit que la surface réelle du local.

L’article 60

C’est l’article descriptif des dépendances. Cet article fournit des éléments similaires à l’article 40.

Le modèle logique du local

Un local est composé d’au moins une PEV qui elle même est composée ou pas, d’articles.

A l’aide de ce modèle, nous allons ajouter les attributs (ou champ des données MAJIC) qui caractérisent au mieux les locaux et établir des principes logiques qui permettront de cibler au mieux un jeu de données.

Définition des champs utiles

Les types de locaux

Il existe quatre grands type de locaux (champs “DTELOC” dans les données MAJIC).

  1. Maison

  2. Appartement

  3. Dépendance

  4. Local commercial ou industriel

Premiers principes : Les types de locaux et les articles

Maisons et appartements : Affectation H. Il existe toujours un art40. Des dépendances ou partie professionnelle, peuvent être rattachées via PEV

Dépendances : Il existe toujours un art60. Il peut être rattaché via la PEV à un local d’affectation H ou à un local commercial.

Local commercial : il existe un art50. Des dépendances peuvent être rattachées via PEV.

Local industriel : il n’existe aucuns, art40, art50, art60.

La nature des locaux

Le code “nature du local” (champs “CCONLC” données MAJJIC) contient les déclinaisons plus fines des types de locaux.

Les codes des maisons ('MA', ‘ME’, ‘MP’, ‘SM’), celui des appartements ('AP') associés au code dépendance bâti isolée couvrent les affectations H (habitation) des PEV.

On notera qu’il est possible d’identifier les antennes téléphoniques ('AT') et les autoroutes ('AU').

La série U indique un établissement industriel sans articles.

Les commerces avec ou sans boutique (respectivement : ‘CM', ‘CA’), les dépendances commerciales (’CD'), couvrent le champs des affectations professionnelles. Seule la surface réelle peut être connue.

L’affectation des PEV

Le code “affectation des pev” (champs “CCOAFF“ données MAJIC) permet lui aussi de distinguer bâtiments et terrains industriels ('B' et ‘T'), les locaux d’habitation ('H'), et elle distingue pour les locaux commerciaux :

  • Les commerces ('C')

  • Les hôtels ('L')

  • Les locaux administratifs ('K')

  • Les autre locaux professionnels ('P')

Types de locaux par parcelle d’assise

Une parcelle donnée peut contenir les quatre grands types de locaux. Nous allons définir un champs qui permet de connaître la composition d’une parcelle en matière de type de locaux. Il faut pour cela regrouper pour chaque parcelle le nombre de locaux de même type. Ensuite on assigne une valeur numérique pour chaque type de local :

  1. Type 1 valeur 1000 Maison

  2. Type 2 valeur 100 Appartement

  3. type 3 valeur 10 Dépendance

  4. type 4 valeur 1 Local industriel ou commercial

Lors de l’agrégation de l’ensemble au niveau de la parcelle, nous pouvons additionner ces 4 valeurs pour obtenir le type de parcelle exemple :

11 : Parcelle composée de dépendances et d'établissements industriels et commerciaux

1000 : Parcelle composée uniquement de maisons.

1010 : Parcelle composée de maisons et de dépendances.

Requête type pour caractériser la composition (champs compos1)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 WITH p as (SELECT ptrparcelle,count(idlocal) nbloc,CASE typelocal WHEN '1' THEN 1000 WHEN '2' THEN 100 WHEN '3' then 10 WHEN '4' THEN 1 END as typelocal1, typelocal FROM cadastre.locaux GROUP BY ptrparcelle,typelocal ORDER BY ptrparcelle,typelocal), p1 as (SELECT ptrparcelle,sum(nbloc) nbloctot, array_agg(typelocal) as compos, sum(typelocal1) as compos1,the_geom FROM p JOIN cadastre.parcelle ON idparcelle=ptrparcelle GROUP by ptrparcelle,the_geom) SELECT count(ptrparcelle) nbparcelle,sum(nbloctot) nblocaux,compos1,st_union(st_makevalid(the_geom)) as geom FROM p1 GROUP BY compos1 ORDER BY compos1

Cette requête permet d’obtenir le nombre de parcelle, le nombre de locaux par type de composition. Pour cette dernière valeur à y regarder de plus près, le résultat de la somme des 4 entiers possibles (1,10,100,1000) donne un résultat qui ressemble au codage binaire d’un nombre sur 4 bits. Exemple 1010 binaire qui représente le nombre 10 en décimal, parcelle composée de maison(s) et dépendance(s) :

1 1010 => 2^3*1+2^2*0+2^1*1+2^0*0 = 8+0+2+0 = 10

La composition d’une parcelle au sens des types locaux est donc une valeur comprise entre 0 et 15. 0 parcelle non bâtie, 15 ('1111' en binaire) contient tous les types de locaux.

Remarquons que toutes les parcelles de composition supérieure à 8 contient une composante ‘MA’ (maison). Que toutes les parcelles de composition paire n’ont pas de locaux industriels ou commerciaux. Que les appartements font partie des plages 4 à 7 et 12 à 15.

Cette représentation de l’information permet aussi d’analyser un groupe de parcelles.

Une somme logique de composition entre deux parcelles (AND logique bit à bit) conservera les types communs aux deux parcelles.

Un OU logique entre deux parcelles combinera les types des deux parcelles

Seconds principes : L’attribut “type_bati” d’une parcelle

Sur la base des données attributaires des locaux, non avons défini un attribut permettant de caractériser toutes les parcelles. L’objet parcelle de notre modèle s’enrichira donc d’un champs “type_bati” de type entier (BYTE), il prend la valeur zéro pour les parcelles non bâtie, et une valeur entière dont la représentation binaire sur quatre positions indique la présence d’un type. Soit de droite à gauche :

  1. Bit en position 4 type Maison

  2. Bit en position 3 type Appartement

  3. Bit en position 2 type Dépendance

  4. Bit en position 1 type Industriel et Commercial

 

Utilisation du type bâti, exemple caractérisation du bâti insulaire

Requête d’analyse de la distribution des types bâtis

En premier lieu, nous déterminons pour chaque parcelle :

  • Le nombre de locaux

  • Le type bâti

  • Le code GPDL d’appartenance à une copropriété

  • La géométrie

Puis nous allons regrouper les parcelles de même type bâti qui contiennent le même nombre de locaux. Nous comptons alors le nombre de parcelles, le nombre de parcelle en copropriété.

Ceci nous permet de connaître la distribution des parcelles d’assises en fonction du nombre de locaux ce par type bâti.

La dernière partie de la requête agrège l’ensemble pour chaque type bâti.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 WITH p as (SELECT ptrparcelle,bool_and(gpdl::boolean) as gpdl,count(idlocal) nbloc,CASE typelocal WHEN '1' THEN 1000 WHEN '2' THEN 100 WHEN '3' then 10 WHEN '4' THEN 1 END as typelocal1, typelocal FROM cadastre.locaux GROUP BY ptrparcelle,typelocal ORDER BY ptrparcelle,typelocal), p1 as (SELECT ptrparcelle,sum(nbloc) nbloctot,gpdl, array_agg(typelocal) as compos, sum(typelocal1) as compos1,st_area(the_geom) surface FROM p JOIN cadastre.parcelle ON idparcelle=ptrparcelle GROUP by ptrparcelle,the_geom,gpdl), p2 as (SELECT count(ptrparcelle) nbparcelle,sum(gpdl::integer) gpdl,nbloctot,compos1 ,sum(surface) surface FROM p1 GROUP BY compos1,nbloctot ORDER BY compos1,nbloctot) SELECT compos1 type_bati,sum(nbparcelle) as nbparctot,sum(gpdl) as nbparccopro, sum(nbloctot) nbloc,ceiling(sum(surface)/10000) surface_ha FROM p2 GROUP BY compos1 ORDER BY compos1

L’utilisation de ces requêtes sur l’ensemble de la Corse avec les données MAJIC 2018 conduit aux constats suivants :

La majorité des parcelles bâties sont des maisons individuelles sans dépendances. Puis dans une proportion quatre fois inférieures celles assises d'appartements, puis les locaux industriels et commerciaux et enfin les dépendances bâties. En revanche la majorité des locaux sont des appartements avec ou sans dépendances. Nous noterons aussi un nombre importants de locaux de type dépendances bâties seules (supérieur au nombre de locaux industriels.

65% des parcelles sont de type maison avec ou sans dépendance ou partie professionnelle. Les parcelles d’assises de maison de composition complexe ((1011,1110,1100,1111) sont marginales.

74% des parcelles assises de copropriétés sont composées d’appartements (avec ou sans dépendance et/ou partie professionnelle). 11 % sont composées de maisons, il s’agit a priori de lotissements. Enfin 6% sont constituées de dépendances, cette dernière valeur devra faire l’objet d’une étude spécifique, en effet il peut s’agir de copro composées uniquement de garages.