Les biens à l'abandon

 

Préambule :

Face aux sollicitations croissantes des maires qui saisissent le GIRTEC des difficultés rencontrées dans leur commune avec des biens à l’abandon, il nous a paru opportun de mettre en lumière un outil qui est à la disposition des communes et qui peut leur permettre non seulement de faire cesser une situation - souvent potentiellement dangereuse, source de tracas et de difficultés – mais également d'optimiser leur politique foncière.

La présentation qui est faite ci-après se veut aussi synthétique et pragmatique que possible. Elle a pour objectif de décrire les différentes étapes des procédures susceptibles d'être appliquées en les illustrant par des exemples concrets et est accompagnée de formulaires qui pourront être utilisés lors de leur mise en œuvre (Modèles de délibérations, d'arrêtés, de réalisation des formalités…).

INTRODUCTION

Les maires de Corse sont souvent confrontés à l'existence dans leur commune  d'immeubles ou  de parcelles à l’abandon,  à des biens pour lesquels il n’est pas possible d’identifier précisément  les propriétaires ou de les retrouver.

Ces situations sont source de difficulté à plusieurs niveaux

  • La gestion de l’espace et l’aménagement du territoire (mobiliser du foncier dans le cadre d’un projet public, création de logements, installation d’un agriculteur …),

  • La prévention des incendies (obligation de débroussaillement …),

  • La mise en sécurité d’immeubles pouvant mettre en cause la responsabilité du Maire et dont la valorisation serait pertinente,

  • Etc.

Plusieurs procédures sont à la disposition des communes pour faire face à face à ces situations.

Elles sont susceptibles de permettre, in fine, à la collectivité, de devenir propriétaire du bien :

  • L’abandon aux communes prévu par l’article 1401 du Code Général des Impôts des terres vaines et vagues, landes et bruyères et terres habituellement inondées.

  • Les parcelles en état d’abandon manifeste : Dés lors qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune des immeubles, parties d’immeubles, ou parcelles ne sont manifestement plus entretenus, et dont un ou plusieurs propriétaires sont connus (articles L2243-1 et suivants du Code Générale des collectivités territoriales) le maire peut engager la procédure d’état d’abandon manifeste. Cette procédure, vise dans un premier temps à faire cesser l’état d’abandon en mettant en demeure les propriétaires identifiés avec certitude d’agir. En l’absence d’action du propriétaire le bien peut faire l’objet d’une expropriation au profit de la commune. Ce bien doit nécessairement être utilisé dans le cadre d’un projet d’intérêt collectif

  • Les biens vacants et sans maîtres : objet du présent développement. Cette procédure est fixée par l’article 713 du code Civil, modifié par la loi du 13 aout 2004 n°2004-809 relative aux libertés et responsabilités locales.  Ces biens avaient vocation antérieurement à être intégré dans le patrimoine de l’état.

L’article 713 du code civil stipule : « les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune du territoire sur lequel ils sont situés »

Ø  Cette disposition concerne les biens immobiliers – bâtis ou non – dont le propriétaire est inconnu ou a disparu depuis plus de 30 ans, ou bien dont le propriétaire est inconnu et dont les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de 3 ans.

   Il appartient donc aux maires de mettre en œuvre la procédure afin d’intégrer ces biens dans le domaine privé de la commune qui pourra dès lors, en disposer librement.

 Attention : Les biens vacants et sans maitre sont à distinguer des successions vacantes ou en déshérence, dont la propriété revient à l’Etat. Il s’agit là de biens de personnes décédées depuis moins de 30 ans sans héritier ou dont les héritiers ont refusé la succession (Art 809 CC). Les biens immobiliers issus de successions en déshérence demeurent en application de l’article 539 du CC, la propriété de l’Etat.

Au-delà de 30 ans ces biens relèvent de la procédure ci après (article 713CC) et reviennent de droit à la commune.

Le mode d’incorporation du bien et la procédure à mettre en œuvre par la commune vont différer suivant que l’on se trouve face à un propriétaire connu ou inconnu.  Dans les 2 cas, le point de départ est l’enquête préalable auquel le plus grand soin doit être apporté, et pour lequel le GIRTEC peut être sollicité.

  Il conviendra donc d'analyser les conditions dans lesquelles l'incorporation peut être réalisée, en partant de l'enquête préalable puis en examinant et en détaillant les différentes étapes de la procédure et ses conséquences.

L’enquête préalable

La réalisation de l'enquête préalable est une étape déterminante

Elle permet : 

  • De s’assurer que le bien est effectivement un bien sans maître

  • De choisir la procédure d’intégration au patrimoine de la commune selon qu’il s’agit d’un bien sans maître ou d’un bien présumé sans maître.

Le plus grand soin doit être apporté à cette phase. Le sérieux et l'exhaustivité de l'enquête sont des éléments essentiels pour connaître aussi précisément que possible la situation du bien concerné. Les démarches et éléments collectés permettront également de justifier, en cas de revendication ultérieure, que la commune a mis en œuvre les moyens dont elle disposait pour établir que bien était effectivement sans maître.

 Eléments indicatifs à réunir durant cette enquête 

  • Relevé de propriété récent concernant la/les parcelles objet de la procédure. Si la personne sur le compte cadastral de laquelle figurent ces biens est portée comme née en 00/00/00 (née avant 1900), il y a de grandes probabilités qu’elle soit décédée de puis plus de 30 ans.

  • Saisie du GIRTEC . ( Annexes Modèle 1 La saisie du GIRTEC )
    Pour procéder à l’enquête foncière : états hypothécaires avant 1956, après 1956, historique de la parcelle de 1850 à nos jours, correspondance des plans napoléoniens et actuels etc.

  • Si la personne est identifiée avec certitude mais décédée depuis plus de 30 ans : recherche d’éléments de l’état civil pour établir précisément la date de son décès, de son éventuel conjoint etc.

  • Enquête de voisinage : des informations sont à recueillir auprès de toute personne du village ou du quartier, susceptible de détenir des informations tant sur le bien que les personnes pour établir soit que la personne ni ses descendants ne sont plus identifiés depuis des années, soit que la personne décédée n’avait pas d’enfant, de famille etc …. Les résultats de cette enquête sont à consigner par écrit.

  • Interrogation du service des Domaines d’Ajaccio ( Annexes Modèle 2 La saisie des Domaines )
    pour savoir si ce service a été saisi du chef de la personne au nom de qui les biens sont portés. Modèle de saisie Domaine- 2 -.

  • Tout élément de quelque nature que ce soit, susceptible de déterminer la situation juridique du bien. Exemple : attestation de la personne portée au cadastre - ou ses descendants - indiquant que ce bien ne relève pas de leur succession.

Muni de ces informations le Maire pourra choisir la bonne procédure et la mettre en œuvre.

Schéma du choix des procédures

Procédure des biens sans maître

Procédure des biens présumés sans maître

Utilisation des biens et restitution éventuelle

Annexes

Modèle N°1 La saisie du GIRTEC

Modèle N°2 La saisie des Domaines